Vola l’indebitamento nel real-estate, uno sguardo ai rischi

Secondo LGIM è sempre più importante selezionare i titoli real-estate da inserire in un portafoglio, assicurandosi che la società che li emette sia solida
29/10/2021 | Lorenza Roma

È ormai appurato che stiamo attraversando un momento in cui i prezzi di tutti gli asset stanno crescendo e questo include anche il ramo immobiliare, o real-estate. Tuttavia, si presta molta meno attenzione alla crescente importanza di quelle imprese del ramo immobiliare che emettono bond sul mercato e sui listini obbligazionari europei. Marc Rovers, head of Euro credit di LGIM analizza gli elementi da prendere in considerazione per evitare rischi in portafoglio.

 

"Negli ultimi 10 anni, il mercato delle obbligazioni in ambito real-estate in Europa è diventato oltre 10 volte più grande, passando da meno di 15 a oltre 160 miliardi di euro", sottolinea l'esperto. "Parte di questo fenomeno può essere spiegato dalla crescita del più ampio mercato delle obbligazioni corporate che, nello stesso arco temporale, ha raddoppiato le sue dimensioni. La crescita di questa percentuale è stata sostenuta dall’avvio, nel 2016, del CSPP della Banca Centrale Europea – il Programma di Acquisto dei Titoli Pubblici e Privati della BCE – nel quale sono inclusi anche i bond real-estate, sempre che rispettino i requisiti. Questo aumento delle obbligazioni emesse presenta molti tratti in comune con altri settori che, negli ultimi 20 anni, hanno attraversato periodi di forte crescita; alcuni esempi sono le imprese delle telecomunicazioni nei primi anni 2000 e le banche prima della grande crisi finanziaria".

 

"È necessario specificare che in Europa il rendimento dei debiti a lunga scadenza è basso a causa dei bassi rendimenti dei titoli di stato, per gli spread creditizi estremamente ridotti a causa della caccia al rendimento e per i programmi di acquisto della BCE", prosegue Rovers. "Attualmente quest’ultima detiene i titoli di 25 grandi emittenti come Vonovia e Unibail-Rodamco, con il conteggio delle holding sul suo sito web (i valori nominali non sono disponibili) che suggerisce che circa il 9% di tutti gli acquisti dei titoli riguarda obbligazioni connesse al settore immobiliare. Dato che il totale delle obbligazioni detenute dalla BCE è di 330 miliardi di euro, staremmo parlando di un’esposizione verso la Banca Centrale Europea di circa 30 miliardi, il 20% oltre il consentito di bond REIT nell’indice (poiché non tutti i bond sono nella lista degli acquisti possibili). Pertanto, grazie al suo programma di acquisti di titoli, la BCE ha dato ulteriore spinta a un settore che già si stava espandendo grazie ai tassi di interesse estremamente bassi. Ovviamente, non è detto che la storia si ripeterà, ma se la crescita dell’emissione di obbligazioni legate al settore immobiliare, in termini sia relativi che assoluti, indica qualcosa, è sicuramente almeno un segnale di allerta per chi investe in bond".

 

"Questo è uno scenario che noi di LGIM prendiamo seriamente in considerazione nello sviluppo dei nostri portafogli creditizi in euro; per questo monitoriamo sempre attentamente il profilo e la gestione del credito di ogni singola azienda. Sebbene siamo molto felici di investire in un settore dalle remunerazioni sullo spread generalmente più favorevoli, preferiamo concentrarci su alcuni segmenti di questo, come il ramo residenziale o la logistica, dove vediamo dei fondamentali di lungo periodo più favorevoli", ha concluso Rovers.

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