La rivincita del mattone

di Stefania Pescarmona

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Gli immobili commerciali rendono il 7% l’anno. E sono meno rischiosi (*)

La News

Rischiosità inferiore e rendimenti elevati: sono gli immobili commerciali la classe di investimento più redditizia e con maggiori possibilità di crescita in Italia. A rivelarlo è Roberto Remartini (nella foto), fondatore del family office Legura - il cui nome, in dialetto milanese, significa “lepre” - che ha effettuato un’analisi sulla redditività degli investimenti immobiliari.

“Il rendimento medio di un investimento tipo in un immobile commerciale già locato a una delle principali insegne della grande distribuzione è del 7% annuo lordo, contro appena il 3-4% del residenziale”, spiega Remartini, secondo cui, a fronte di un più alto rendimento, la rischiosità rispetto al residenziale è molto più bassa: la classe di conduttori più affidabile infatti è rappresentata proprio dai soggetti della grande distribuzione (ipermercati, supermercati, discount alimentari, catene di ristorazione e alcune insegne non alimentari), che sono in forte sviluppo. In questo periodo, le catene commerciali stanno attraversando una fase di forte dinamismo: la grande distribuzione sta, infatti, puntando sull’incremento dei punti vendita e per sostenere i propri piani di sviluppo si affianca a società come Legura per la ricerca di partner-investitori interessati all’acquisto degli immobili che le stesse catene condurranno in locazione.

Rispetto a qualche anno fa, però, la redditività è in lieve calo, anche se si mantiene su livelli decisamente elevati. “Il fatto è semplice da spiegare – risponde Remartini – sempre più gruppi stranieri si stanno approcciando al mercato italiano e questo fattore fa lievitare i prezzi di acquisto dei beni e di conseguenza diminuire leggermente la redditività, che durante il periodo della crisi era arrivata a toccare anche livelli dell’8-8,5%”. In ogni caso, questo tipo di investimento consente di avere più garanzie rispetto ad altri asset più volubili, “come per esempio l’investimento azionario, vista la difficoltà che sta attraversando attualmente la Borsa”, prosegue Remartini, che ricorda come il segmento degli immobili commerciali abbia una percentuale bassissima di locali sfitti o lasciati liberi dai conduttori.

Secondo l’analisi di Legura, infatti, il turnover annuo è quasi nullo (inferiore al 4%) e il tempo massimo per la sostituzione di un eventuale conduttore che dovesse liberare un immobile è di sole 12 settimane. Inoltre, si tratta di un contratto che è tutelato da solide garanzie a beneficio dell’acquirente: intanto, la durata classica del contratto commerciale è di 6 anni + 6 anni (e può arrivare anche a 9+6); poi è previsto un minimo di recesso, che equivale a tutta la prima parte del contratto. Questo significa che la società che ha stipulato il contratto, se decide di andare via prima dei 6-9 anni previsti, sarà costretta a pagare tutto il canone di locazione concordato. E non è tutto: questi contratti sono garantiti anche da fidejussioni pari a 6-12 mesi del canone, che sono revolving per una durata non inferiore al diritto di recesso. La rischiosità dell’investimento è quindi molto bassa in questo settore, perché le garanzie fideiussorie vengono rilasciate direttamente dalla holding della catena.

Questo capita anche per i grandi immobili adibiti a logistica, che arrivano a rendere di più di quelli commerciali, in genere anche un 8%, “ma – spiega Remartini - per questi ultimi, quando vengono rilasciati, è molto più difficoltoso trovare un nuovo conduttore, perché gli attori in questo settore sono pochi rispetto a tutta la catena della grande distribuzione”.

Nel corso degli ultimi anni, è cresciuto l’interesse degli investitori italiani verso questi asset, che non solo offrono ritorni con performance sconosciute rispetto ad altri impieghi, ma permettono anche una diversificazione del portafoglio. “In genere i nostri clienti sono industriali locali che investono nell’immobiliare, quasi esclusivamente nel settore commerciale, da 1 a 25 milioni”, dichiara il fondatore di Legura.

(*) Estratto dell'articolo pubblicato su AdvisorPrivate, numero 2, marzo-giugno 2016

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