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22/06/2016

Lex & the City - Il “Patto marciano” e i nodi da sciogliere

di Russo de Rosa Associati - Studio legale tributario

Highlights
  • Nel Decreto Banche, attualmente in fase di conversione, viene introdotto un nuovo strumento di facilitazione dell'accesso al credito da parte delle imprese. Non mancano però i punti da chiarire
La News

Il Decreto Legge 3 maggio 2016, n. 59, recante “Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione” (più comunemente noto come Decreto Banche) – attualmente in fase di conversione – ha il dichiarato scopo di creare strumenti idonei, da un lato, ad incentivare il finanziamento alle imprese e, allo stesso tempo, a rendere più semplici e agevoli le procedure volte al recupero dei crediti bancari. Viene, tra gli altri provvedimenti, aggiunto al Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (il c.d. TUB, decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385) il nuovo art. 48-bis, rubricato “Finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato”.

 

E’ ora previsto che un imprenditore e una banca (o altro soggetto autorizzato all’erogazione del credito) possano apporre al contratto di finanziamento tra gli stessi concluso, anche antecedentemente, la garanzia del trasferimento al creditore (condizionato al mancato rimborso) “della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore”, purché non si tratti dell’abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado. In caso di inadempimento del mutuatario, il creditore insoddisfatto si assicura la proprietà del bene del debitore inadempiente (pratica prima d’ora illecita alla luce del noto divieto di patto commissorio), con l’obbligo però di provvedere alla restituzione a quest’ultimo dell’eventuale eccedenza tra il valore del bene e quello del debito.

 

Nel silenzio della disposizione in commento, si deve concludere che nel caso in cui il valore del bene risulti inferiore al debito residuo, almeno in base al testo attualmente in vigore, il debitore resta obbligato a rimborsare la differenza. L’inadempimento del debitore si concretizza nel mancato pagamento per oltre sei mesi

  1. dalla scadenza di tre rate, anche non consecutive, nel caso di finanziamenti che prevedano un obbligo di rimborso a rate mensili;
  2. dalla scadenza anche di una sola rata, nel caso in cui il debitore sia tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile;
  3. dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti rateali.

 

Al verificarsi dell’inadempimento, la banca creditrice ha l’onere di notificare al debitore, al terzo “garante” (se diverso dal debitore) e a coloro che vantano diritti sull’immobile iscritti o trascritti successivamente, la propria volontà di avvalersi degli effetti del patto. Decorsi 60 giorni dalla notifica, la banca deve chiedere al presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l’immobile di nominare un perito che stimi il valore dell’immobile.

 

Entro ulteriori 60 giorni dalla nomina, il perito comunica la relazione di stima al debitore, al creditore e agli altri soggetti interessati. Il debitore ha il diritto di contestare la valutazione, ma in tal caso, il creditore ha comunque diritto di avvalersi degli effetti del patto, in quanto l’eventuale fondatezza della contestazione incide solo sulla determinazione dell’eventuale differenza da versare al titolare del bene. L’introduzione del “patto marciano” dovrebbe facilitare l’accesso delle imprese al credito.

 

Tutta da verificare l’efficacia dello strumento per incentivare l’erogazione di nuova finanza. E’ invece facile pronosticare il ricorso al patto marciano per contratti già in essere e in fase di ristrutturazione, in quanto esso permetterebbe alla banca di evitare la più lunga procedura esecutiva giudiziale sui beni immobili concessi in ipoteca. Intanto, in fase di conversione, il testo è già oggetto di emendamenti. In particolare, il Senato ha approvato una modifica al disegno di legge di conversione, ai sensi della quale la “moratoria” di sei mesi sarebbe estesa a nove mesi (dodici mesi nel caso in cui l’inadempimento intervenga dopo il rimborso di almeno l’85% della quota capitale). Vedremo se il “patto marciano” subirà altre modifiche e di che portata.

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